Co musisz wiedzieć przed zakupem działki pod budowę domu

Fot: fotolia.com / Eisenhans

Kształt, wielkość i nachylenie

Poszukując działki, zależy nam na kupnie jak najtańszego gruntu. Należy jednak pamiętać, że ważna jest odpowiednia wielkość działki. Optymalna powierzchnia pod dom jednorodzinny to co najmniej 700 m2, co zagwarantuje brak problemów z projektowaniem.

Niemniej ważny jest kształt działki - wszelkie nieregularne kształty (trapezy, trójkąty) mogą być barierą we wkomponowaniu gotowego projektu domu.

Dodatkowo warto przeanalizować wszelkie spadki terenu. Być może pierwsze wrażenie będzie pozytywne, ale dla architekta nie lada wyzwaniem będzie zaprojektowanie domu, a tym bardziej wkomponowanie w otoczenie ogrodu. Nie każdy wymarzony projekt domu będzie możliwy do zrealizowania na działce na zboczu.

Dojazd

Działka musi posiadać drogę dojazdu o określonej przez władze lokalne szerokości. Nie ma problemu, jeśli jest to droga publiczna. Jeśli jednak konieczny będzie dojazd przez inne działki, których nie jesteśmy właścicielem, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Ważnym elementem jest również określenie, kto odpowiada za działkę w sezonie zimowym, czy jest ona ośnieżana i naprawiana. Ponadto jeśli działka jest położona przy ruchliwej drodze, należy pamiętać, że dom powinien być od niej odpowiednio oddalony. Także jego projekt powinien uwzględniać większe natężenie hałasu.

Pamiętajmy, że nie zawsze fizycznie istniejący dojazd gwarantuje formalny dostęp do działki.

Grunt

Warto zdecydować się na badania gruntu. Mając wiedzę o rodzaju gruntu, poziomie wód gruntowych będzie łatwiej zaprojektować przyszły dom i uniknąć przykrych niespodzianek przy rozpoczęciu prac budowlanych. Dodatkowo dowiemy się, czy grunty nie są np. skażone przez składowane tam substancje.

Często zależy nam na zakupie działki w pobliżu cieków wodnych. Dlatego warto sprawdzić, czy grunty nie są terenami zalewowymi.

Istnieją też ograniczenia w budowie domów na działkach z dostępem do linii brzegowej.

Media

Podstawą przy zakupie działki budowlanej musi być dostęp działki do energii elektrycznej. Każdorazowo należy upewnić się u dostawcy energii o możliwościach podłączenia prądu (znajdujący się w pobliżu słup energetyczny nie jest wystarczającą gwarancją). W tym celu w zakładzie energetycznym należy złożyć wniosek o ustalenie warunków przyłączenia do sieci.

Warto też sprawdzić, czy jest możliwość podłączenia do sieci wodociągowej. W wielu przypadkach będzie to niemożliwe, ale zawsze pozostaje możliwość wywiercenia własnego ujęcia.

Grunty z dostępem do wszystkich podstawowych mediów są z reguły znacznie droższe.

Okolica

Częstym błędem popełnianym przez osoby kupujące działki jest zakup gruntów z dala od infrastruktury drogowej. W rezultacie każde wyjście z domu wymaga korzystania z auta.

Zanim dokonamy zakupu warto sprawdzić, jak daleko znajduje się najbliższy sklep i czy odległość np. do przedszkola, szkoły nie będzie problemem. Warto również przeanalizować system komunikacji publicznej.

Więcej: Mieszkanie to także lokalizacja

Stan prawny nieruchomości

W ewidencji gruntów i budynków (wydział geodezji miejscowego starostwa) uzyskamy wypisy z rejestru gruntów i mapę szczegółowo określającą powierzchnię działki, klasę gruntu, dane właścicieli i numer księgi wieczystej.

Podstawowym źródłem wiedzy o gruntach będzie właśnie księga wieczysta. Jeśli właściciel udostępni nam jej numer, możemy samodzielnie na stronie zweryfikować, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie jest jej przeznaczenie, oraz czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Może się też zdarzyć, że na działce jest np. ustanowiona służebność (np. drogi koniecznej). Dobrze o tym wiedzieć przed transakcją, by nie być zaskoczonym, że sąsiad przejeżdża przez nasze grunty, by dostać się do swojej posesji.

Przede wszystkim jednak analiza księgi wieczystej umożliwi nam weryfikację, czy osoba, z którą prowadzimy rozmowy jest jedynym właścicielem działki i możemy z nią rozmawiać o zakupie. Księgę wieczystą sprawdzimy w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych.

Przeznaczenie działki

Wielokrotnie w ofertach działka figuruje jako budowlana. Jednak po analizie dokumentacji wyraźnie widać, że mamy do czynienia z gruntami rolnymi (gdzie proces odrolnienia może być długotrwały i kosztowny) albo z działkami przeznaczonymi pod budownictwo usługowe czy przemysłowe, co uniemożliwi uzyskanie zgody na budowę domu.

Zawsze należy weryfikować przeznaczenie działki w planach zagospodarowania przestrzennego dostępnych w urzędzie gminy.