Finansowe pułapki przy zakupie mieszkania. Wkład własny to nie jedyny wydatek

Fot: Ewa Reducha

Decyzja o zakupie własnego "M" jest jedną z najważniejszych w życiu. Ostatni kwartał jest doskonałym momentem, aby wykorzystać słabość banków i deweloperów, którym zależy na jak najlepszych wynikach na koniec roku. Banki chcą pochwalić się jak największą liczbą sprzedanych kredytów, a deweloperzy – sprzedanych mieszkań. W tym czasie można zatem spodziewać się atrakcyjnych rabatów i promocji.

Nie można jednak zapomnieć o istotnych kosztach, jakie trzeba ponieść przy zakupie mieszkania, jak i potem, kiedy już je nabędziemy.

Nie tylko wkład własny

Wkład własny to nie jedyny wydatek. Należy pamiętać, że oprócz tych 10%, potrzebne będą pieniądze, aby zapłacić także podatek, wynagrodzenie sądu, notariusza czy pośrednika.

Zakładając, że potencjalny nabywca chce kupić mieszkanie warte 300 tys. zł, to jeśli jest to nowy lokal, musi liczyć się z kosztami na poziomie 3-4% wartości nieruchomości, czyli około 9-12 tys. zł, aby pokryć wszystkie podatki, prowizje i opłaty związane z zawarciem transakcji i zaciągnięciem kredytu. Sumując to z wkładem własnym, daje łącznie ponad 13% ceny nabywanego mieszkania, czyli około 39 tys. zł.

W nieco gorszej sytuacji są nabywcy mieszkań używanych, którzy muszą przygotować się na jeszcze wyższe kwoty związane z zawarciem transakcji. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł łącznie wyniosą one około 18-19 tys. zł. Do tego należy dodać 30 tys. zł wkładu własnego oraz około 7 tys. zł wszelkich opłat i prowizji związanych z udzieleniem finansowania. Wychodzi zatem, że chcąc kupić mieszkanie używane, trzeba mieć nawet 18-20% jego wartości w gotówce. Trzeba jednak pamiętać, że kwota ta nie uwzględnia ewentualnych kosztów remontu, wyposażenia czy chociażby odświeżenia lokalu.

Od stycznia 2016 roku wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt wzrośnie z 10 do 15%.

Zadatek to nie jest zaliczka

Pojęcia te pojawiają się przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. I choć wydają się być synonimami, różnice między nimi są znaczące, szczególnie jeśli nabywca nie jest pewien, czy posiada zdolność kredytową albo czy zdąży z formalnościami bankowymi do wyznaczonego dnia podpisania umowy końcowej. Jest to istotne, gdyż zaliczka to kwota, która w razie niezawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. W przypadku zadatku, jeśli do transakcji nie doszłoby z winy sprzedającego, wówczas jest on zwracany kupującemu w podwójnej jego wysokości. W odwrotnej sytuacji (gdy do transakcji nie doszło z winy kupującego) sprzedający może zachować zadatek.

Zadatek może wynieść od kilku do kilkudziesięciu tys. zł. Jeśli potencjalny nabywca wpłaci go, a potem okaże się, że nie posiada wystarczającej zdolności kredytowej i nie dostanie kredytu na zakup, pieniądze mogą przepaść. Z drugiej strony może też wykorzystać zadatek, aby zapewnić sobie większe bezpieczeństwo przy transakcji. Istnieje mniejsze ryzyko, że sprzedający, po znalezieniu nabywcy, który zaproponuje wyższą cenę za lokal, zdecyduje się na zerwanie pierwotnej umowy, jeśli ciążyć będzie na nim zobowiązanie oddania zadatku w podwójnej wysokości.

Raty i...

Stając przed wyborem konkretnej oferty mieszkań, warto zastanowić się nad comiesięcznymi kosztami utrzymania danej nieruchomości. Oprócz rat kredytu trzeba wziąć pod uwagę opłaty administracyjne, za media, wszystkie podatki i opłaty, szczególnie na użytkowanie wieczyste (jeśli budynek został zbudowany na działce oddanej w takie użytkowanie).

Dodatkowo warto mieć świadomość, że kredyt z czasem może drożeć. Przekonali się o tym ci, którzy zadłużyli się w obcych walutach, gdy relatywnie mało trzeba było za nie płacić. Podwyżek rat musi się jednak spodziewać każdy. Wysokość stóp procentowych nie zawsze musi być tak rekordowo niska jak obecnie. Dla przykładu, zadłużając się na 30 lat i 300 tys. zł trzeba liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 1350 zł, natomiast przed serią obniżek (w 2012 roku) – rata wynosiła prawie 2 tys. zł.

Czas też kosztuje

Decydując się na daną nieruchomość, należy również zwrócić uwagę na jej lokalizację i odległość np. od miejsca pracy. Wiąże się to z późniejszymi kosztami dojazdów – komunikacją miejską czy samochodem. W obu przypadkach, oprócz oczywistych kosztów biletu, paliwa czy zużycia auta, należy uwzględnić koszty alternatywne regularnego marnowania czasu w korkach, a wiadomo, że każda godzina stracona na stanie w korku ma dla każdego jakąś wartość. Przy codziennych podróżach samochodem dochodzą też koszty związane z wykorzystaniem samochodu oraz ewentualne opłaty za parking, jeśli pracodawca nie zapewnia miejsca postojowego.