Dom

Mieszkania w Białymstoku znowu drożeją. Ile zapłacimy za metr jesienią 2026?

2026.11.06 08:00

Za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego w Białymstoku trzeba dziś zapłacić średnio 9683 zł. Najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że po dwóch słabszych kwartałach rynek ponownie nabiera tempa, choć daleko mu do gwałtownego wzrostu. Sprawdzamy, co te zmiany oznaczają dla osób planujących zakup lub sprzedaż mieszkania.

Ceny mieszkań w Białymstoku: ogłoszenia stoją, transakcje idą w górę

Najnowsze dane NBP dotyczące transakcji zawartych od czerwca do sierpnia 2026 r. pokazują, że ceny mieszkań na rynku wtórnym w Białymstoku ponownie rosną. Średnia cena ofertowa wyniosła 10 365 zł/m² i była nieznacznie niższa niż wiosną. Jednocześnie ceny transakcyjne, czyli te faktycznie uzyskiwane przez sprzedających, wzrosły o 3 proc.

- Pod względem nominalnym pozostajemy na poziomach powyżej 10 tys. zł, przy czym jest to poziom niższy od maksymalnego poziomu cen ofertowych na rynku wtórnym zanotowanego w Białymstoku dwa lata temu, czyli w II kw. 2024 r. – zauważa Robert Leszczyński z Oddziału Okręgowego NBP w Białymstoku.

Różnica między ceną ofertową a transakcyjną zmniejszyła się do około 680 zł/m² (6,6 proc.), podczas gdy na początku roku przekraczała 1000 zł. Mediana cen wyniosła 9487 zł/m², a 38,8 proc. mieszkań sprzedano za ponad 10 tys. zł/m². Od 2016 r., gdy metr mieszkania kosztował około 4 tys. zł, ceny wzrosły prawie 2,5-krotnie. Ostatni rok przyniósł jednak raczej niewielkie wahania niż gwałtowne podwyżki.

Ile kosztuje przeciętne mieszkanie w Białymstoku?

Statystyczne mieszkanie sprzedane latem miało 49,6 m² i 2,7 pokoju. Przy średniej cenie transakcyjnej jego wartość wynosi około 480 tys. zł, czyli o 19 tys. zł więcej niż rok wcześniej.

Zmieniają się również preferencje kupujących. Największy udział w transakcjach miały mieszkania trzypokojowe (43 proc.), które drugi kwartał z rzędu wyprzedziły dwupokojowe (36 proc.).

Rośnie też zainteresowanie lokalami z co najmniej czterema pokojami – ich udział wyniósł 17 proc. Ponad połowa transakcji dotyczyła mieszkań o powierzchni 41–60 m², sprzedawanych średnio po 9411 zł/m². Kawalerki przekroczyły natomiast 10,7 tys. zł/m².

Najdroższe i najtańsze osiedla w Białymstoku

Różnica cen między osiedlami sięga 2600 zł/m². Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² oznacza to ponad 130 tys. zł różnicy wynikającej wyłącznie z lokalizacji.

Najdrożej jest na Przydworcowym, Bojarach i w Centrum. Tańsze lokale można znaleźć na Piaście, Leśnej Dolinie i Słonecznym Stoku, gdzie dominuje zabudowa z wielkiej płyty.

Najpopularniejszym osiedlem pozostaje Piasta, odpowiadająca za ponad 10 proc. wszystkich transakcji. Kolejne miejsca zajmują Centrum (około 8 proc.) oraz Antoniuk i Przydworcowe (po około 7 proc.). Pełne zestawienie, z podziałem na metraż, standard wykończenia, rok budowy i technologię, znajduje się w szczegółowej analizie cen mieszkań w Białymstoku przygotowanej przez EM5 Nieruchomości.

Co podnosi, a co obniża cenę mieszkania?

Duże znaczenie dla wartości nieruchomości ma jej stan techniczny. Mieszkania w wysokim standardzie osiągają średnio o ponad 3600 zł/m² wyższe ceny niż lokale wymagające remontu. Na cenę wpływają również wiek budynku i lokalizacja.

Przykładowo mieszkania wybudowane przed 1970 r. kosztują średnio 9330 zł/m², czyli więcej niż lokale z lat 70. i 80. Może to wynikać z ich położenia, często bliżej centrum.

Ile trwa sprzedaż mieszkania?

Średni czas sprzedaży wynosi obecnie 125 dni, czyli ponad cztery miesiące. To o 11 dni krócej niż wiosną, ale znacznie dłużej niż w 2019 r., kiedy mieszkania znajdowały nabywców w niecałe 2,5 miesiąca.

Liczba transakcji spadła względem bardzo dobrej wiosny o około 24 proc., jednak rok do roku wzrosła o prawie 19 proc. Po trzech kwartałach transakcji jest szacunkowo o 16 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. - Jest duża szansa, że bieżący rok, pod względem liczby transakcji, będzie lepszy od roku 2025 – ocenia Robert Leszczyński z NBP.

W III kwartale 47,8 proc. mieszkań kupiono za gotówkę, a 52,2 proc. z udziałem kredytu. Pokazuje to, że na rynku aktywni są zarówno inwestorzy, jak i osoby finansujące zakup kredytem.

Co z tego wynika dla kupujących i sprzedających?

Dane NBP potwierdzają, że białostocki rynek wymaga dziś realistycznej wyceny i odpowiedniego przygotowania nieruchomości. - Liczby NBP dobrze pokazują to, co widzimy na co dzień. Rynek jest spokojny i nie wybacza błędów. Mieszkanie dobrze przygotowane i rozsądnie wycenione od pierwszego dnia znajduje kupca szybciej i często bliżej ceny wywoławczej. Te, które startują z zawyżonej kwoty, zwykle kończą z obniżką, tylko kilka miesięcy później – mówi Ewelina Kaczyńska Jarosz z EM5 Nieruchomości.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie, oprzyj wycenę na rzeczywistych transakcjach, a nie cenach z ogłoszeń, które są średnio o 6–7 proc. wyższe. Zadbaj też o pierwsze wrażenie: odświeżenie wnętrza, dobre zdjęcia i home staging mogą zwiększyć atrakcyjność oferty. Uwzględnij również, że sprzedaż może potrwać cztery miesiące lub dłużej. Dlatego warto skorzystać z pomocy doradcy nieruchomości.

Jeżeli kupujesz, pamiętaj o możliwości negocjacji. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi około 34 tys. zł. Porównuj też kilka osiedli, ponieważ podobne lokale mogą znacząco różnić się ceną. Jeśli korzystasz z kredytu, przygotuj wcześniej decyzję banku, by nie przegrać z kupującym dysponującym gotówką. W negocjacjach i formalnościach pomoże doradca przy zakupie nieruchomości.

Doradcy EM5 Nieruchomości pracują na co dzień na białostockim rynku i znają ceny z poszczególnych osiedli, nie tylko średnie dla całego miasta. Biuro mieści się przy ul. Bohaterów Getta 5 lok. 3U i jest czynne od poniedziałku do piątku w godz. 9:00-16:00. Więcej o historii firmy i zespole doradców przeczytasz na stronie EM5, a kontakt z biurem w Białymstoku znajdziesz tutaj.