Dom

Planujesz budowę domu na wsi? Musisz to wiedzieć

2026.02.13 13:00

Wiele osób marzy o domu na wsi, ale gdy realizuje swoje założenia, czuje rozczarowanie. Gdy marzenia spotykają się z rzeczywistością, a "miastowi" poznają uroki życia na wsi, dochodzi do konfliktów. Rząd szykuje prawo, które ma chronić rolników.

Gdy marzenie o domu na wsi zderza się z rzeczywistością intensywnej produkcji rolnej, nietrudno o konflikty. Nowym mieszkańcom terenów wiejskich często przeszkadzają m.in. hałas kombajnu czy nieprzyjemne zapachy związane z produkcją rolną. Ministerstwo Rolnictwa zdecydowanie opowiada się po stronie wiejskich gospodarzy i szykuje zmiany w prawie, które mają ich chronić.

Wieś nie jest sypialnią miasta

Mieszkańcy, którzy budują się na wsiach skarżą się na uciążliwe sąsiedztwo gospodarstw, rolnicy z kolei alarmują, że ich wieloletnia działalność bywa zagrożona przez napływ zabudowy mieszkaniowej i rosnącą liczbę konfliktów sąsiedzkich.

W odpowiedzi na te napięcia Ministerstwo Rolnictwa zapowiada ustawę o ochronie funkcji produkcyjnej wsi. Jak podkreśla minister rolnictwa Stefan Krajewski, celem nowych przepisów jest zabezpieczenie interesów tych, którzy "od pokoleń mieszkają na wsi i prowadzą działalność rolniczą lub okołorolniczą".

Projekt wymaga zmian w kilku aktach prawnych, w tym w Kodeksie cywilnym i Kodeksie wykroczeń. W rządzie - jak zapewnia minister - jest zgoda na jego przyjęcie, a regulacje mają wejść w życie w pierwszej połowie 2026 roku.

Co się zmieni?

Ministerstwo planuje wprowadzenie fundamentalnych zmian. Wśród nich są m.in.:

- Wzmocniona ochrona prawna rolników – prowadzenie gospodarstwa zostanie uznane za normalne korzystanie z nieruchomości.

- Nowa definicja uciążliwości rolniczych – hałas podczas żniw, nocna praca przy zwierzętach czy zapachy związane z produkcją nie będą traktowane jako wykroczenia.

- Zmiany w Kodeksie wykroczeń – praca kombajnem po godzinie 22.00 w sezonie nie będzie podstawą do mandatu.

- Obowiązkowa informacja w akcie notarialnym – kupujący nieruchomość na wsi zostanie poinformowany o możliwym sąsiedztwie działalności rolniczej.

W praktyce chodzi o to, aby osoba, która postanowi osiedlić się na wsi, miała świadomość specyfiki życia na tym terenie i zgodziła się na to.

Łomża pokazała skalę problemu

Skalę problemu ilustruje sprawa z Łomży. Deweloper planował tam budowę sześciopiętrowego bloku tuż obok ponadstuletniego gospodarstwa zajmującego się hodowlą bydła i świń. Podlaska Izba Rolnicza sprzeciwiła się inwestycji, wskazując na potencjalne konflikty - skargi na zapachy, hałas czy owady.

W styczniu 2026 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łomży uchyliło decyzję prezydenta miasta i odmówiło ustalenia warunków zabudowy dla bloku, powołując się m.in. na naruszenie zasady „dobrego sąsiedztwa”.

Komentując sprawę, były komisarz UE ds. rolnictwa Janusz Wojciechowski stwierdził: "To nie rolnik przyszedł do miasta, tylko miasto przyszło do rolnika". Minister rolnictwa podkreślił z kolei, że jedną decyzją administracyjną nie można zamknąć działalności funkcjonującej od stu lat.

To także rewolucja w planowaniu przestrzennym

Nowa ustawa będzie powiązana z reformą planowania przestrzennego. Od 1 stycznia 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na maksymalnie 5 lat. Do 30 czerwca 2026 roku wszystkie gminy mają przyjąć tzw. plany ogólne, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań.

Po 1 lipca 2026 roku warunki zabudowy będą wydawane wyłącznie w obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ) wskazanych w planie ogólnym. Wprowadzono też limity odległości – m.in. od szkół oraz terenów zielonych.

To oznacza, że budowa domu „w szczerym polu”, poza wyznaczonymi strefami, stanie się znacznie trudniejsza.