Czy rentowność wynajmu spadnie? Tak twierdzą eksperci

Fot: Pixabay

Czynsze już nie wzrastają

Jak wynika z szacunków HREIT, na wynajmie mieszkania w dużym mieście można w ciągu roku zarobić równowartość około 5-6% ceny nieruchomości. Wynik ten uwzględnia już koszty utrzymania lokalu, podatek od przychodów z wynajmu oraz fakt, że przez miesiąc w roku trzeba będzie szukać nowego najemcy.

Te dane potwierdzają, że rok 2022 właściciele mieszkań na wynajem mogli zaliczyć do szczególnie udanych. Bieżący rok powinien przynieść więcej normalności – o ile oczywiście nie stanie się nic niespodziewanego. Powodów do normalizacji sytuacji na rynku najmu jest co najmniej kilka.

- Zacznijmy od napływających już danych z rynku najmu. Te od początku bieżącego roku zaczęły w końcu sprzyjać najemcom. Chodzi o to, że czynsze najmu rosły do grudnia 2022 roku, ale od tego czasu widzimy skromną, ale jednak korektę. Indeks ofertowych cen najmu dla największych miast sugeruje, że od grudnia 2022 roku stawki za wynajem w największych miastach spadły o około 1,5% - wynika z szacunków HREIT bazujących na danych bankier.pl, otodom i Unirepo. To wciąż niewielka korekta na tle zmian z 2022 roku (w grudniu czynsze były średnio o 22,5% r/r wyższe). Kierunek zmian, który zapoczątkował bieżący rok bez wątpienia jest z punktu widzenia najemców bardzo pożądany - przekazał główny analityk HREIT Bartosz Turek.

Dostępne dane sugerują jednak, że ciekawe zmiany zaszły nie tylko w przypadku czynszów najmu. Od co najmniej kilku miesięcy wyraźnie odbudowuje się też liczba ofert mieszkań wystawionych na wynajem. Z danych Unirepo wynika na przykład, że w połowie kwietnia liczba unikalnych lokali na wynajem wynosiła w całym kraju prawie 71 tys. To wciąż o około 5-10% mniej niż przed rozpoczęciem agresji Rosji na Ukrainę, ale też o ponad 2/3 więcej niż w kwietniu 2022 r., kiedy w dużych miastach znalezienie sensownego mieszkania na wynajem było ekstremalnie trudne.

Coraz łatwiej o kredyt

Bezprecedensowa sytuacja na rynku najmu była wynikiem nie tylko przyjazdu do Polski Ukraińców (głównie kobiet i dzieci uciekających przed wojną). Sytuację wyraźnie pogarszało zakręcenie kurków z kredytami mieszkaniowymi. To przez trudny dostęp do kredytów nawet kilkadziesiąt tysięcy osób nie kupiło w 2022 r. mieszkania. Część utraciwszy możliwość zakupu własnego "M" musiało skorzystać z oferty rynku najmu.

- Dziś sytuacja ta wyraźnie się poprawiła. KNF częściowo wycofała się z zaleceń, które na początku 2022 roku - w otoczeniu drożejących kredytów - nakładały na banki obowiązek stosowania dodatkowych utrudnień przy badaniu zdolności kredytowej. Efekt? zdolność kredytowa od dołka z 2022 roku zdążyła już odbudować się o ponad 50% - poinformował główny analityk.

Dane HREIT za kwiecień sugerują, że trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi może pożyczyć na mieszkanie już ponad 600 tys. zł. Łatwiejszy dostęp do kredytów zdążył już przełożyć się na wyraźnie większą liczbę mieszkań kupowanych przez Polaków. W efekcie coraz mniej osób zmuszonych jest do najmu przez zakręcone kurki z kredytami.

Bartosz Turek uważa, że z dzisiejszej perspektywy wzrost cen mieszkań jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na 2023 rok – szczególnie jeśli deweloperzy wciąż będą ostrożnie podchodzić do uruchamiania nowych projektów, a z drugiej strony utrzyma się dobra sytuacja na rynku pracy (z niskim bezrobociem i szybko rosnącymi płacami), dostęp do kredytów dalej będzie się poprawiał, rząd doprowadzi do uruchomienia programu tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, a z każdym upływającym miesiącem będziemy coraz bliżej obniżek stóp procentowych, które dla wszystkich oznaczają tańszy kredyt.

- Jeśli formułowane dziś projekcje makroekonomiczne i obietnice staną się faktem, to na koniec 2023 roku mieszkania powinny być o 5-10% droższe niż pod koniec ubiegłego roku – prognozuje HREIT.